Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обставляем квартиру для аренды. Часть 3. Двушки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Меблировать квартиру для сдачи в аренду довольно просто. Будущих жильцов волнуют три основных зоны: спальня, кухня, хранение. На этом этапе арендодатели едут в «Икею» либо подыскивают выгодные варианты на сайтах объявлений. Небольшой лайфхак: в «Икее» есть отдел уценённых товаров, где продаются вещи с хорошей скидкой из-за незначительных дефектов.
Дополнительные детали
Чаще всего арендаторы предпочитают выбирать провайдера интернета и телевидения самостоятельно. Тем не менее стоит иметь в виду, сколько стоит услуга подключения и какие варианты есть в вашем доме.
Кроме того вы можете наполнить интерьер (в разумных пределах) приятными элементами декора:
- занавески;
- зеркала;
- аксессуары для ванной комнаты;
- несколько картин или постеров;
- яркая посуда или разделочные доски.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
Вопросы, которые стоит задать сразу
Квартира понравилась — время разузнать побольше о потенциальном арендаторе.
1️⃣ Разберитесь, кто будет постоянно или временно жить в квартире
Если вы не хотите, чтобы арендатор проживал с партнёром, приглашал в гости родственников и друзей на продолжительный срок, а также заводил домашних животных — сразу скажите об этом. Такой подход позволит сберечь нервы и не нарушит планы ни одной из сторон.
2️⃣ Поймите, кто будет оплачивать аренду и насколько стабилен его доход
Вы можете прямо спросить о профессии человека, как давно он на текущей работе, планирует ли менять сферу деятельности или тип занятости, например, становиться фрилансером. Если вы рассматриваете в качестве арендатора молодого человека, уточните, готовы ли ему помогать родители.
3️⃣ Узнайте, какой образ жизни ведёт человек.
Проявите интерес к увлечениям и привычкам квартиросъёмщика. Во-первых, у вас могут быть общие хобби, что снизит уровень формальности общения — всегда приятно встретить единомышленника.
Во-вторых, игра на барабанах, вечеринки, курение на балконе и ночной образ жизни могут испортить отношения с соседями, а иногда и нанести урон недвижимости.
Лучше, чтобы для вас не стали сюрпризом моменты, которые можно было узнать заранее.
На чем нельзя экономить
В любом жилье, даже сдаваемом по самой низкой цене, все должно быть качественным и исправно работать. Это относится к сантехнике, канализации, трубам с горячей и холодной водой, электропроводке, розеткам. Если все-таки произошла авария, то вся ответственность ложится на владельца квартиры, а не на арендатора.
Когда квартира готовится для сдачи в аренду, стоит заменить некачественную или протекающую сантехнику, повесить новые шторы, обновить плитку в ванной и санузле, проверить розетки. Главное – чистота и соответствие заявленной цене аренды, потому что неопрятный вид плитки, вываливающиеся розетки и текущий кран не привлекут ни одного арендатора.
Если в квартире есть ценные или дорогие сердцу вещи, их лучше всего вывезти перед заселением арендаторов: не стоит доверять им настолько, чтобы оставлять в квартире фамильный хрусталь и антикварную мебель. Не стоит также рассчитывать на то, что жильцы будут ухаживать за домашними цветами. С другой стороны, в квартире вполне можно оставить несколько вещей, которые будут придавать ей уют, а значит, способствовать быстрой сдаче. Это может быть полка с книгами, ваза для цветов, нейтральный по настроению акварельный пейзаж в рамке на стене.
Важно также не забывать, что залог спокойствия — правильно оформленный договор аренды, в котором будет приведён в том числе перечень мебели, бытовой техники, ценных вещей и описано их состояние.
На чем нельзя экономить в квартире
Вне зависимости от того, какую квартиру вы планируете сдавать (в новостройке или на вторичном жилом фонде), озаботьтесь качеством черновой отделки и инженерных коммуникаций. Если есть проблемы с электропроводкой, канализацией и водоснабжением, гидроизоляцией, их нужно решить незамедлительно. Во-первых, так вы снизите риск испортить новую отделку. А во-вторых, сохраните добрые отношения с соседями и арендаторами/
То же правило действует и для сантехники. Постоянно протекающий унитаз может стать не только причиной протечек в квартире снизу, но и поводом для увеличенных платежей за ХВС. Вместе с тем многие потенциальные квартиранты обращают внимание на внешний вид. Никого не радуют застарелые пятна на поверхности раковины или ее покосившийся пьедестал. Поэтому, если чистка старой сантехники не помогает, приобретите новую. Не гонитесь за дешевизной: вместо пластиковых поддонов или акриловых ванн и душевых кабин лучше сразу вложиться в недорогую, но чугунную ванну, которая прослужит не один год.
Какая мебель нужна под сдачу в аренду студии
Размеры этой жилплощади невелики – порядка 18-30 м. Поэтому мебелью комплектовать студию требуется взвешенно, обдумывая потребности нанимателя. Обычно арендодатели определяют в качестве основного спального места раскладной диван. Однако двуспальная кровать будет гораздо удобнее, если наниматель проводит день на работе, а студию использует исключительно, как личное пространство для отдыха.
Заметим, что работающий днем и ведущий традиционный образ жизни наниматель, – лучший вариант для квартировладельца. Такой арендатор оценит двуспальную кровать положительно.
Необходимо оснащение кухни в студии функциональной мебелью, качественной и удобной. Отлично, если найдется место под небольшую гардеробную. Важно, чтобы санузел был достаточно просторным. Можно оборудовать его душевой, а вот ванна в квартире-студии не нужна. Кстати, кондиционер и посудомоечная машина в студии эконом и среднего класса себя не окупят.
Как обставить под аренду однушку
Не особенно отличаясь площадью от студии, однокомнатная квартира имеет отдельную кухню. А значит – меблировать следует оба этих помещения.
В жилой комнате обязательна кровать, двуспальная. Причина установки именно кровати, а не дивана-трансформера все та же – возможность здорового сна. Кстати, кровать практичнее и несколько дешевле качественного дивана. Необходим шкаф, обязательно удобный и вместительный. Лучший вариант – гардеробная.
В телевизоре особенной потребности нет. Тем более не нужно ставить «лишний» ТВ-прибор кинескопного типа. В мебели вроде журнального или компьютерного стола, тумбочек и т.п. потребности нет. Если нанимателю такая мебель требуется – пусть сам покупает. Спустя год он уйдет, а следующий арендатор захочет убрать эту мебель, как загромождающую пространство. И он будет прав – двуспальная кровать уже занимает треть комнаты.
Самое важное — необходимость составления договора аренды. Не стоит доверять незнакомым людям на слово, даже если они производят приятное впечатление. Договор аренды – это гарантия того, что сделка совершена. Все условия, которые прописаны в договоре, должны соблюдаться. Также в документе описывается все имущество, которое находится в данный момент в квартире. И если что-то пропадет или придет в негодность, вы сможете предъявить требования.
Еще один важный момент — необходимо сразу брать деньги за аренду. Пусть жильцы сначала внесут плату, а потом живут. Иначе может получиться так: люди, прожив некоторое время, съедут, не заплатив ни копейки.
В данной статье мы рассмотрели все важные аспекты, на которые необходимо обратить внимание перед тем, как сдавать квартиру в аренду. Если все советы будут соблюдены, ваше помещение будет сдано быстро и по разумной для обеих сторон цене. Помните, чем ухоженнее и укомплектованнее квартира, тем дороже аренда.
В квартире, предназначенной для сдачи в аренду, должен быть минимальный набор мебели: письменный и обеденный столы, стулья, диван, шкаф для одежды. Очень многие среди обязательных требований называют кровать — спать на диване согласны далеко не все.
Бывает так, что у людей, въезжающих в съемную квартиру, уже есть набор своей мебели. Дайте им возможность ее разместить: сдавайте квартиру, не заставленную различными тумбочками, журнальными столиками, подставками под телевизор.
Не лишним будет подумать и о базовом наборе посуды. Ложки, вилки и тарелки, как правило, новые жильцы привозят с собой, а вот сковорода и пара кастрюль могут быть очень кстати. Бытовая техника — тоже маст-хэв. Довольно сложно сдать квартиру без холодильника и стиральной машины. Микроволновка и телевизор, более мелкая техника вроде мультиварки желательны, но некритичны.
Если вы планируете сдавать вашу квартиру или дом в аренду, не стоит их захламлять различными картинами, статуэтками и безделушками.
Вообще постарайтесь отделывать арендное жилье таким образом, чтобы оно было похоже на гостиничный номер. На полном серьезе! Минимум мебели, все только самое нужное и функциональное. Поверьте, отельеры гораздо опытнее вас, и уже «собаку съели» в этом вопросе.
Также, как мы уже отмечали выше, не стоит красить квартиру по своему вкусу. Оптимальнее всего использовать нейтральные цвета. Если вы не можете определиться со цветом, выберите для покраски стен белые и светло-серые цвета — они не только визуально увеличат площадь вашего жилья, но и создадут ощущение чистоты. Несомненным преимуществом такого решения еще является тот факт, что белые краски — самые дешевые на рынке.
Как правило, коммунальные счета за услуги ЖКХ (электроэнергию, газ, воду) оговариваются к оплате отдельно от основной суммы платежа. Поэтому, прежде чем сдавать ваше жилье в аренду, следует продумать, кто будет ответственен за этот вопрос: сам арендатор, на основании входящих счетов по адресу недвижимости или вы лично, пересылая эти счета арендаторам.
Оба решения имеют свои плюсы и минусы: сначала мы избавляемся от необходимости помнить о таких платежах, однако впоследствии мы можем быть неприятно удивлены возникшими коммунальными долгами за нашу квартиру, из-за отсутствия контроля над счетами с нашей стороны.
Также следует заранее предусмотреть момент, как вы будете обмениваться информацией с арендатором: посредством электронной или почтовой корреспонденции или телефонных звонков? Письменный вариант более предпочтителен, поскольку в этом случае вы страхуете себя от недобросовестных действий со стороны арендатора (когда на словах договорились об одном, а по делу он повел себя совсем по-другому).
Способы нахождения нанимателя
-
Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.
Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.
-
Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.
Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.
- Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.
Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.
-
Поиск среди знакомых.
Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.
Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.
Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.