Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как внести изменения в договор аренды земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно действующему законодательству изменение договора аренды земельного участка допускается по соглашению сторон, через суд, по инициативе одного из субъектов правоотношений, либо в одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено соглашением.
Дополнительное соглашение к договору аренды земли: назначение и особенности составления документа
Согласно действующему российскому законодательству, дополнительное соглашение к договору аренды составляют в случае внесения в него изменений, корректирующих правоотношения между субъектами. Как показывает практика, стороны прибегают к применению рассматриваемого документа в следующих случаях:
- продление или сокращение периода временного пользования участком;
- снижение или увеличение объема арендной платы;
- передача права пользования и/или владения третьим лицам;
- изменение площади участка, перенос границ;
- смена порядка внесения арендных платежей или их расчета;
- наделение субъектов правоотношений дополнительными правами и обязанностями, либо ликвидация некоторых из них;
- внесение дополнительных условий.
Достаточно редко, но все-таки случаются ситуации, когда необходимо поменять адрес, по которому расположен участок. Это может произойти из-за переименования населенного пункта или конкретной улицы.
Внесение изменений в договор аренды земли осуществляют в той же форме, в какой стороны заключили арендное соглашение.
Если рассматривать внесение коррективов в документ с законодательной точки зрения, то нужно руководствоваться правилами гражданского и земельного законодательства. В частности, ст.450 ГК РФ говорит о том, что договор аренды может быть изменен по согласию сторон, в судебном, либо одностороннем порядке (если это предусмотрено условиями основного документа).
Регистрация допсоглашения
Дополнительное соглашение подлежит регистрации в том случае, если основной договор найма зарегистрирован в Росреестре. Договор, в свою очередь, нужно регистрировать в случае долгосрочной аренды — более 11 месяцев. Согласно ФЗ №218, в Росреестр необходимо обратиться в течение месяца с даты подписания допсоглашения. В ведомство предоставляют следующие документы: паспорт, заявление о внесении изменений, квитанцию с оплатой госпошлины, подписанное обеими сторонами дополнительное соглашение к договору найма. В редких случаях Росреестр может запросить дополнительные документы — например, поэтажный план и экспликацию. Поэтому лучше уточнить требования заранее.
Подать документы может любая сторона: как собственник жилья, так и арендатор. Чтобы убедиться в подлинности предоставляемых бумаг, регистрирующее лицо вправе потребовать доказательства прав на собственность.
Продление договора аренды по соглашению сторон
Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.
Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение
В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:
- стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
- стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.
Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.
Обратите внимание!
Отдельно в тексте следует прописать, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений.
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.
При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:
Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).
Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.
Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?
Существует несколько этапов, предшествовавших регистрации допсоглашения. Если на одном из них будет допущена ошибка, то соответствующие органы в регистрации могут отказать.
- Должен быть юридически грамотно составлен и зарегистрирован договор найма.
- Необходимо собрать определенный пакет документов, которые потребуются для регистрирования дополнительного акта.
- Следует оплатить госпошлину и сохранить квитанцию об оплате.
- Дополнительное соглашение должно быть составлено в соответствии с формой основного договора, отвечать требованиям законодательства РФ.
- Пакет документов, квитанция об оплате госпошлины и копия приложения должны быть переданы в Росреестр.
Когда документ вступает в действие
В дополнительном соглашении можно указать дату начала его действия. В большинстве случаев таким моментом является дата подписания, но может быть определено и будущее время. Без явного указания документ начинает действовать сразу после подписания. С точки зрения законодательства допустимо использование возможности заключения соглашения задним числом.
Если первичный договор найма квартиры был зарегистрирован в Росреестре и дополнительное соглашение изменяет срок его действия, то необходимо уведомить об этом государственный орган регистрации. В отношении дополнений и изменений другого рода подобных действий от арендодателя не требуется. После рассмотрения и анализа основных изменений в части условий предоставления аренды специалист службы регистрации проведет процедуру внесения соглашения в единый перечень.
Образец дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка
Соглашение к договору об аренде земельной площади не меняет договорной документ полностью, а корректирует его определенные пункты, требующие изменений.
Законодательные акты не устанавливают обязательных требований к составлению дополнительного соглашения, которое вносит корректировку в договор. Согласно статье 425 ГК РФ и статье 22 ЗК РФ дополнение оформляется аналогично договору, т.е. соблюдается форма и порядок принятия и регистрации.
Самыми распространенными пунктами, подвергающимися изменениям, являются:
- срок аренды – продлевается или сокращается;
- её стоимость – отображается рост инфляции и изменение рыночной стоимости земли;
- сторона договоренности – передача прав собственности третьему лицу;
- площадь и границы территории – влияют на размер арендной платы;
- адрес земельного надела – возможно переименование населенного пункта, улицы;
- принцип расчета арендной выплаты – в строго установленном числе, в процентном соотношении от прибыли с участка и т.п.
Как зарегистрировать договор аренды земельного участка? Форма, сроки, условия, госпошлина
Через месяц разрешение зависит от исправления ситуации сторонами договора. Если документальное обеспечение и иные основания не приняли надлежащий вид, регистрационная служба прекращает действия в отношении данного ЗУ. В дальнейшем их возобновление допустимо только на основании судебного решения.
- Если договор составлен некорректно в юридическом смысле.
- Когда документации, предъявленной для регистрации ЗУ недостаточно. Либо – когда она вызывает сомнение регистрационной службы.
- При расхождении сведений, указанных в договоре с данными информационного банка ГКН.
- При обнаружении обременения, не указанного в положениях документа.
- Если с заявлением о регистрации обратилось лицо, которое не вправе участвовать в процедуре.
Государственная регистрация договора аренды в 2020 году
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
В 2020 году произошли некоторые изменения в порядке регистрации договора аренды, регламентируется этот процесс федеральным законом N218-ФЗ. На основании этого закона теперь создан Единый реестр недвижимости, а также единая учетно-регистрационная система. Процесс регистрации договора аренды в Россреестре не сложный, но заявителю нужно подготовить определенный пакет документов для обращения. Разберемся более подробно.
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в 2020 – документы, госпошлина, срок
Сегодня процесс аренды подразумевает составление специального договора. Но при этом важно отметить, что нередко возникают различные дополнительные факторы, которые тем или иным образом должны быть официально упомянуты.
Чтобы избежать составления нового договора можно попросту составить дополнительное соглашение и официально зарегистрировать его в Росреестре.
Стоимость недвижимости самого разного типа сегодня достаточно велика. Именно поэтому в случае, когда в личное пользование потребуется таковая, возможно просто арендовать его. Это позволит избегнуть многих сложностей и трудностей.
Но при этом существует ряд тонкостей, связанных с формированием подобных взаимоотношений.
Важно отметить, что для оформления договора в обязательном порядке понадобиться соблюсти определенные требования.
Существуют разные типы договоров подобного рода в зависимости от длительности действия, а также целого ряда самых разных иных факторов. Со всеми этими моментами лучше всего ознакомиться предварительно.
Обращение в Росреестр
Золотое правило, которое должен запомнить каждый собственник, столкнувшийся с необходимостью регистрирования договоров найма или приложений к ним – это не следует бояться обратиться за консультацией к сотрудникам Росреестра.
Предварительная консультация с большей вероятностью поможет избежать возможности отказа в регистрации и пустой трате собственного времени.Каждый случай аренды жилья уникален. Если обе стороны являются физлицами – правила регистрации будут одни, если участником сделки является юрлицо – совсем другие.
Значительную роль сыграет наличие обременений на квартире. Или же если собственниками являются несколько человек, а один из них инвалид или несовершеннолетний – все это потребует от вас дополнительных справок. А потому полный перечень документов, который потребуется инспектору для проведений государственной регистрации, может озвучить вам лишь сотрудник Росреестра, исходя из конкретно вашей ситуации.
Если же вы являетесь участником простой сделки с арендой жилплощади, то следует руководствоваться следующим перечнем действий:
- Потребуется оплатить госпошлину.
- Составить заявление.
- Собрать необходимые документы.
- Предоставить все вышеперечисленное инспектору.
Сотрудник Росреестра назовет вам день, когда документы будут готовы, либо же попросит вас оставить номер телефона и свяжется с вами лично с просьбой подойти и забрать готовое решение.
Следует помнить, что регистрирование дополнительных соглашений к договору найма является обязательным, если прежде был зарегистрирован сам договор найма. Если приложение или акт регистрацию не прошло, то все изменения, которые он содержит будут считаться недействительными.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
В каких случаях составляется дополнительный договор
В большинстве случаев договор аренды заключается на довольно длительны промежуток времени. Поэтому составление дополнительного соглашения становится во многих случаях становиться спасительным решением, для того чтобы уладить разногласие и решить ряд возникших вопросов между собственником и арендатором и внести какие-то изменения в договор.
По статистике основным предметом спора становиться цена, которую собственник получает от арендатора за то, что тот пользуется земельным участком. Так как ежегодно за счет роста инфляции стоимость земли растет, а сумма, на которую соглашался собственник, например, 10 лет назад становится невыгодной в нынешнее время.
Конечно, цена арендуемой земли не единственный аспект, который можно изменить в дополнительном соглашении. Существует ряд других параметров, которые могут быть пересмотрены, например:
- изменение одной из сторон договора. Такое происходит в тех случаях, когда меняется хозяин земельного участка вследствие дарения, наследства, продажи;
- изменение юридического адреса одной из сторон. При изменении юридического адреса у одной из стороны, также необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором указан новый адрес;
- изменение границ участка. Значит что изменение границ арендуемого участка может быть сделано как для увеличения, так и для понижения арендной платы;
- изменение адреса арендуемого участка. Такое происходит в тех случаях, когда улица, на которой находится участок, или город меняет название;
- изменение цели предоставления земли. Согласно договору, земля может использоваться только под указанные в основном договоре цели. Если цель для эксплуатации меняется, например, была предоставлена для сельхозназначения, а теперь необходима для других целей, то нужно данное желание арендатора согласовать с хозяином земли и заключить дополнительное соглашение;
- изменение порядка расчета арендной платы. При подписании договора аренды указывается сумма, которая должна поступать на счет собственника. Но в течение времени сумма или тип оплаты может меняться. Например, вначале арендная плата может составлять определенную денежную сумму, но потом переделаться на выплату процентов от продаж с земельного участка.
Инициатором дополнительного соглашения могут выступать любая из сторон, но для этого должны быть веские обоснованные основания. Подписывается дополнительное соглашение только по согласию обеих сторон.
Определенной утверждённой государственными структурами формы дополнительного соглашения не существует. По этой причине такие соглашения подписываются согласно сложившейся ситуации между арендатором и собственником и в разных случаях может иметь разный вид составления. Но всё-таки существует определенный порядок составления договора.
При написании документа обязательно необходимо быть название, номер основного договора, а также дата заключения документа и подпись обеих сторон. Вторым важным аспектом в заключении соглашения являются реквизиты арендатора и собственника земли. К ним относится адрес регистрации сторон, действующие номера телефонов, а также другие основные данные двух сторон. Например, часто встречается, что одной из сторон выступает руководитель какого-то отдела, который был назначен определенным указом или имеет доверенность для заключения такого рода договоров от лица компании.
Далее указывается вся суть нововведенных изменений к действующему основному договору или определенным пунктам договора. Необходимо описать все условия до мельчайших деталей, во избежание недопонимания. Такое соглашение может отменить какие-либо пункты из основного договора.
Как закрепление дополнительного соглашения необходимо вписать фамилии и инициалы обеих сторон с личной подписью. Если подпись документов осуществляют юридические лица, то ставятся еще индивидуальные печати. Заявление заполняется в свободной форме.
В основном дополнительное соглашение составляется легко по согласию сторон и не всегда нуждается в привлечении юристов. Юридическая сторона приглашается в случаях, когда основной договор подлежит серьезному изменению из-за дополнительного соглашения.
Какие Документы Нужны Для Регистрации Доп Соглашения К Договору Аренды
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Интересное: Как Узнать В Чьей Собственности Квартира