Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сервитут». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.
Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Частный сервитут может устанавливаться для:
-
обеспечения водоснабжения и мелиорации;
-
прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
-
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
-
также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года (см. подробнее п. 6 Обзора), указано:
«Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут».
Сервитут: что это, виды
В процессе хозяйственной деятельности нередко возникает необходимость использования недвижимого имущества других лиц, будь то доступ к вспомогательным помещениям здания, или возможность прохода/проезда. Для установления права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом и применяется сервитут. Разберемся, что представляет из себя сервитут и каких видов он бывает.
Сервитут, с одной стороны, относится к вещным правам лиц (право ограниченного пользования), не являющихся собственниками имущества (подп. 4 п. 1 ст. 217 ГК), с другой стороны, относится к разновидности ограничений (обременений) прав собственника недвижимого имущества.
Сервитут устанавливается в отношении недвижимого имущества. Наиболее распространенным является сервитут в отношении земельных участков (ст. 19 КоЗ).
Обременение сервитутом возможно в отношении участков, находящихся как в частной собственности, так и в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, аренде, субаренде (ч. 1 п.
13 постановления Пленума ВС от 22.12.2011 N 9).
Как работают сервитуты?
Сервитуты могут вступить в силу несколькими способами. Точные правила различаются в зависимости от законов страны и муниципалитета. Коммунальные сервитуты, например, могут быть записаны в документы о собственности.
Некоторые просто подразумеваются необходимостью; например, если ваш сосед не может получить доступ к своему дому, не проехав через вашу землю. В некоторых случаях человек может получить сервитут путем «неправомерного владения». Это означает, что он просто пользуется чужой собственностью в течение определенного периода времени. Остальные должны быть предоставлены в письменной форме.
Сервитуты чаще всего идут вместе с землей. Когда земля продается или передается новому владельцу владельцы передают право на землю вместе с сервитутом. Это может различаться в зависимости от вида сервитута и специфики договора. Многие сервитуты считаются постоянными.
Сервитут устанавливается в интересах государства или общества, а также в интересах ограниченного круга частных лиц. Основная цель, которой служит сервитут — обеспечить доступ к чужому (обычно соседнему) участку для прохода, проезда по нему или для проведения коммуникаций.
Также это могут быть следующие причины: размещение на участке межевых знаков, государственных геодезических, гравиметрических пунктов, забор водных ресурсов из водоемов, рыбная ловля, прогон сельскохозяйственных животных, охота. Строительство, эксплуатация и реконструкция линейных объектов ЖКХ, временная установка строительной техники для расширения или строительства магистральных сетей также требуют установления сервитута.
Чаще всего право сервитута используется в садоводческих товариществах и дачных поселках. Это ситуации, когда дом огорожен таким образом, что к нему не могут подъехать социальные службы, когда владельцы дачных участков сплошными заборами перекрыли путь к озеру, реке или лесу. А также воспользоваться правом сервитута можно, если при проведении коммуникаций требуется доступ к соседскому земельному участку.
Использование сервитутного права подразумевает наименее обременительные условия для владельца собственности, в отношении которой оно устанавливается. Если сервитут применяется к землям сельскохозяйственного назначения, то законодательством рекомендовано учитывать требования об обеспечении рационального использования таких земель.
Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?
3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.
Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:
- Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
- Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.
Ocнoвныe пpичины для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв
Для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв cyщecтвyeт нecкoлькo ocнoвныx пpичин:
- тpeбyeтcя пpoeзд или пpoxoд к yчacткy зeмли;
- вoзниклa нeoбxoдимocть пpoлoжить кoммyникaции;
- тpeбyeтcя пpoизвecти oбcлyживaниe и peмoнтныe paбoты гaзoвoгo
- oбopyдoвaния, элeктpoceтeй, фacaдa дoмa, вoдoпpoвoдa и т.п.;
- тpeбyeтcя ycтaнoвить кaкoй-либo oбъeкт нa coceднeй зeмлe;
- иныe cлyчaи, кoтopыe нe ocyщecтвлятьcя бeз oбpeмeнeния.
Для peгиcтpaции пyбличныx cepвитyтoв пpeдycмoтpeны cлyчaи иcпoльзoвaниe зeмли гocyдapcтвoм, мyниципaлитeтoм или мecтным нaceлeниeм. Cpeди ниx ocнoвными пpичинaми нaклaдывaния oбpeмeнeния являютcя:
- тpeбyeтcя пpoxoд или пpoeзд чepeз тeppитopию yчacткa чacтнoгo влaдeльцa (нaпpимep, пpoклaдывaниe дopoги oбщeгo знaчeния);
- пpoвeдeниe кoммyникaциoнныx ceтeй oбщecтвeннoгo пoльзoвaния;
пpeдocтaвлeниe влaдeльцeм oбщeгo пoльзoвaния pacпoлoжeнным нa eгo yчacткe гocyдapcтвeннoм oбъeктe (нaпpимep, пpиpoдный иcтoчник); - тpeбyютcя пocлeдoвaтeльныe paбoты, кoтopыe нeoбxoдимo пpoвecти нa чacтнoм yчacткe;
- пpи pacпoлoжeнии нaдeлa oкoлo пpибpeжнoй зoны нeoбxoдимo cдeлaть чepeз нeгo пpoxoд к вoдe;
- пpи пpoвeдeнии paбoт гeoдeзичecкoгo xapaктepa, пpoклaдывaнии мeжи, тpeбyeтcя paзмecтить знaки paбoт;
- для пoлyчeния paзpeшeния нa выпac или пpoгoн cкoтa.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
Примеры рассмотрения дел об установлении публичного сервитута
Если не соблюдается процедура общественных слушаний, то это говорит об не установлении публичного сервитута. Юридическое значение отсутствия общественных слушаний, которые предшествуют установке публичного сервитута, из-за отсутствия нормативно-правового регулирования плана их реализации судебная практика неоднозначна.
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 апреля 2003 г. №Л12-17236/02-С43 говорит, что основываясь на п.2 ст.23 ЗК РФ, установить публичный сервитут можно при учете итогов общественного слушания. Это просьба не была удовлетворена ответчиком. Если нет определенного плана осуществления данных слушаний, то это не освобождает орган, который установил публичный сервитут, от получения определенным образом мнений общественности относительного данного вопроса. Материалы дела не содержат документы, которые подтверждают слова ответчика относительно вынесения им постановления в интересах местного населения и ряда предпринимателей, которые занимались торговой деятельностью на территории истца. В итоге судом установление публичного сервитута признано лишенным законных оснований.
Арбитражный суд Волгоградской области 12 ноября 2003 г. в постановлении №Ф12-3209/03 содержит информацию о том, что администрация г. Волгограда в виде органа, который принял оспариваемый акт, не предоставила доказательства, которые подтверждают установление публичного сервитута в целях обеспечения интереса государства, местному самоуправлению либо местному населению. Помимо этого также нет доказательств, которые подтверждают, что публичный сервитут был установлен с учетом итогов общественных слушаний.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа 3 июня 2003 г. внес постановление №А12-10887/02-с6. Согласно данному постановлению, суд вынес решение, что в момент предъявления иска и рассмотрения дела план проведения общественных слушаний не был установлен. Для того чтобы разрешить конфликтную ситуацию и соблюсти интересы граждан, которые являются представителями иных садоводческих товариществ, было принято решение установить публичный сервитут. Данное право предоставлено органам местного самоуправления. Исходя из этого, установка публичного сервитута не нарушила справа и законные интересы СНТ «Газовик», а также не является противоречащим действующему законодательству.
Из этого можно сделать вывод, что отсутствие материалов общественных слушаний при разных ситуациях было принято судами в одной ситуации в качестве имеющего, а при другой – в качестве не имеющего юридической значимости обстоятельства для разрешения дела по существу. Скорее всего, данная ситуация будет длиться вплоть до принятия необходимых федеральных и региональных нормативно-правовых актов.
Единый государственный реестр прав проводит государственную регистрацию сервитутов. Для этого необходимо заявление собственника недвижимости или человека, в пользу которого устанавливается сервитут, если последний имеет соглашение о сервитуте. После того как сервитут зарегистрирован в Едином государственном реестре прав, он вступает в силу.
Основания для появления сервитута
Заглянем в закон. В Гражданском и Земельном кодексах точно указано, по каким причинам может появиться право пользования чьей-то территорией.
Частный сервитут земельного участка можно потребовать в следующих случаях:
- нет возможности пройти или проехать к своим владениям, не нарушив частную собственность другого человека;
- негде проложить водопровод, канализацию или электрические коммуникации – приходится вести их через соседский двор;
- не получается провести водоснабжение или систему мелиорации, грядки нужно поливать, а вода есть только на чужой территории;
- иные нужды собственника, которые нельзя обеспечить без сервитута.
С публичным сервитутом все интереснее. У вас могут отобрать часть дачной земли по нескольким причинам:
- вы перегородили своим участком доступ к пляжу. Если людям хочется купаться, они имеют право топтать ваш участок;
- нет свободного проезда или прохода, а он здесь должен быть;
- необходимо провести дренажные работы;
- ваша земля – место официального рыбного и охотничьего промысла. В таком случае придется привыкнуть еще и к рыбакам с охотниками;
- государству или муниципальным властям нужно что-то исследовать;
- негде пасти или прогонять скот – только через участок;
- есть другие нужды государства, поселения или людей, для которых важен сервитут на вашем участке.
Сразу оговоримся, что публичное право касается в основном огромных владений. Обычные дачники сталкиваются только с частным сервитутом между соседями.
Когда необходим частный сервитут
Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.
Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:
- необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
- проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
- возведение и ремонт объектов недвижимости;
- обеспечение иных нужд собственника.
Если владельцы участков не смогут договориться о совместной эксплуатации, то решение будет приниматься в судебном порядке.
Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:
- предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
- собственникам невыгодно доводить дело до суда;
- лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.
Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.
Административный регламент
Для урегулирования правоотношений по оформлению обременения на землю, находящуюся в городской собственности, был принят официальный документ – Административный регламент установления сервитута. Положениями данного регламента устанавливаются:
- порядок проведения административной процедуры оказания услуг по установлению обременения;
- сроки и последовательность административных действий с указанием перечня оказываемых услуг;
- порядок взаимодействия органа местной власти с заявителями (гражданами, юрлицами, государственными структурами и организациями);
- процедура обжалования действий (бездействий) органов местной власти.
Документом также регламентируется порядок заключения соглашения о сервитуте. Все положения документа основываются на требованиях норм законодательных актов. На основании данного документа разрабатываются региональные регламенты.
Российское земельное законодательство выделяет два варианта сервитута: публичный и частный. Разделение производится в зависимости от правового значения возникновения договора.
Выделяют следующие различия между видами:
- Основанием для регистрации в органах Росреестра публичного договора служат региональные нормативные акты или постановления отдельного муниципалитета. Частное ограничение вводится по добровольному соглашению или по решению суда.
- Публичный вариант предполагает безвозмездное использование надела. Частный владелец имеет право на денежную компенсацию.
- Процедуры введения и прекращения существенно отличаются.
Публичное обременение осуществляется в интересах большого круга лиц. Частное соглашение заключается между конкретными людьми (организациями).
Сервитут: особенности и нюансы
Предоставляя сервитут, собственник не ограничивается в правах — наоборот, у него появляются новые возможности. Например, брать плату с того, кто пользуется землей, или устанавливать режим пользования и назначать штрафы за его нарушение.
В статье 274 ГК РФ сказано, что правила сервитута не должны ущемлять права собственника, они формулируются с максимальной выгодой для того, кто владеет землей.
Сервитут может быть предоставлен временно или на постоянной основе. Если собственник продает участок раньше окончания срока действия договора о временном пользовании землей, новый владелец автоматически предоставляет сервитут тем, для кого он был установлен. При этом купить (продать, поменять, подарить) право пользования чужим участком нельзя. Собственник не может порвать договор о сервитуте с одним человеком, чтобы заключить его с другим.
Что такое сервитут земельного участка в России
Начнем с объяснения, что такое сервитут земельного участка, простым языком. Представьте: в садоводстве, где все земли давно размежеваны, зарегистрированы и имеют своих собственников, возникает необходимость дать доступ пожарным машинам к пожарному водоему. И оказывается, что сделать это можно не иначе, как через чей-то огород. Или предприимчивые бизнесмены, взяв в аренду у муниципальных властей землю у водоема, перекрывают к нему проход, тем самым нарушая условия сервитута, а вместе с тем право граждан на беспрепятственный проход к водоему.
Далее разберемся, каковы условия передачи собственности в пользование, в каких случаях это делается добровольно, а когда — принудительно, в том числе через суд.