Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на самовольную постройку возможно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Судебный способ признания права на самовольную постройку
Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:
- если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
- если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.
Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:
- Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
- Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
- Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.
Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.
Понятие и признаки самовольной постройки
Базовое понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. Это объект недвижимости (здание, сооружение или другое строение), обладающий хотя бы одним из нижеперечисленных качеств:
- земельный участок, на котором возведен объект, не был предоставлен застройщику в установленном порядке;
- разрешенное использование земли не допускает строительство на ней данного объекта;
- объект создан без получения на это необходимых разрешений;
- строительство проведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Внесудебный порядок легализации самовольной постройки
Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен через органы местного самоуправления.
Многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки, могут быть устранены без обращения в суд.
Так, если земля, на которой возведен объект, для этого не предназначена, то можно попробовать перевести ее в иную категорию. Целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 ЗК РФ). Причем, факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении назначения земли. Если целевое назначение участка удастся изменить и построенный объект будет соответствует таким изменениям, то он перестанет быть самовольной постройкой.
Судьба постройки, осуществленной без необходимых разрешений, аналогична. По общему правилу, перед началом строительства необходимо получить разрешение, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения и после того, как строительные работы начаты.
Что касается разрешения на ввод строения в эксплуатацию, то без разрешения на строительство (когда это разрешение необходимо) его получить довольно сложно. В подавляющем большинстве случаев, чиновники на местах отказывают в выдаче данного документа.
Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, владельцу самостроя придется обращаться за легализацией строения в суд.
Признание права собственности на самовольную постройку
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Защита законных прав по делам о самовольных постройках
Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.
Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года
Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.
Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.
Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.
Какую самовольную постройку можно легализовать
Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:
— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
Что нужно для того, чтобы признать право собственности на самовольную постройку?
Признать право собственности на самовольно возведённое строение в судебном порядке можно лишь при наличии следующих обстоятельств:
- Земельный участок, на котором возведено строение, должен принадлежать на праве собственности истцу.
- Постройка должна соответствовать установленным требованиям закона. Градостроительные нормы должны быть соблюдены.
- Самовольная постройка не должна создавать угрозы жизни и здоровью граждан. Не должно возникнуть ситуации, что из-за неправильной конструкции крыши она вот-вот рухнет на проходящих рядом с домом людей.
- Не должны нарушаться права и законные интересы других лиц. Например, возведённый дом не должен заходить на участок соседа.
- Истец должен попытаться легализовать строение без суда, путём обращения в компетентные органы. Он может попытаться получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию.
В начале 90-х годов Правительство РФ приняло ряд документов, устанавливающих порядок реорганизации колхозов и совхозов, а также правила приватизации сельхозпредприятий. В соответствии с данными документами, колхозам и совхозам необходимо было пройти перерегистрацию.
Следуя нормам закона, колхоз «Коммунарка» в 1993 году стал акционерным обществом. Согласно утвержденному плану, здание продовольственного магазина 1967 г. постройки подлежало приватизации. В те годы магазин был построен хозспособом на денежные средства колхоза. Никаких разрешений на строительство не оформлялось, также отсутствовала и проектная документация.
В 2011 году СФ ФС РФ принял постановление, на основании которого изменились границы между Москвой и Московской областью. Данные изменения затронули и поселок Коммунарка, который с июля 2012 года вошел в состав столицы.
За организацию работы с объектами движимого и недвижимого имущества города с февраля 2013 года отвечал Департамент городского имущества г. Москвы.
ООО «Масштаб-Сервис» стало правопреемником акционерного общества «Коммунарка». В силу закона к нему перешли все права предыдущего юридического лица, в том числе и право собственности на нежилое здание под продовольственный магазин.
Истец доказал документально наличие у него прав на спорный объект
В процессе реорганизации колхозов и совхозов параллельно происходила и приватизация сельхозугодий, которыми пользовалась организация. Поэтому в апреле 1991 г. на земельный участок под спорным зданием был выдан акт государственного образца на право его использования.
Все предоставленные суду документы подтверждали наличие у истца прав на землю под спорным объектом, следовательно, и законность существующего на нем строения.
Также суд сослался на судебное дело № А41-9398/11, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2012 г. Из текста следовало, что приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта осуществлялась по правилам постановления СовМина СССР от 23 января 1981 г. № 105. Документ касался только тех построек, которые были возведены за счет финансирования, полученного министерствами или ведомствами.
В рассматриваемом случае колхоз построил здание магазина за счет собственных вложений. Сдать его в эксплуатацию по правилам, существовавшим в тот период, он не мог. В настоящее время у Истца также не было возможности применить к данной постройке действующие градостроительные правила.
Кроме того, судья провел судебную экспертизу по делу, в ходе которой было установлено, что объект располагается в Москве, представляет собой одноэтажное нежилое здание общей площадью застройки 124,9 кв.м. Здание было возведено с учетом противопожарных, строительных и санитарно-эпидемиологических требований. В целом здание соответствовало описанию, имевшемуся в плане приватизации АО «Племзавод Коммунарка» 1993 г.
Сам иск имел одну цель — подтвердить имеющееся право на нежилое здание для того, чтобы внести данные о нем в государственный реестр.
Судья установил, что право на имущество появилось у колхоза в силу его реорганизации. Процедура реорганизации никем не оспаривалась и не была признана незаконной, поэтому требования Общества были удовлетворены.
Таким образом, необходимо своевременно регистрировать имеющиеся у организации вещные права на недвижимые объекты, чтобы исключить в дальнейшем любые споры в отношении данного имущества.
Как узаконить объект незаконного строительства
Как узаконить самострой в 2020 году?
Правом обращаться в суд с иском об узаконивании самоволки имеет собственник земли, где постройка была возведена, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Признание права собственности на самовольную постройку через суд за собой стало значительно сложнее.
С 1 сентября это будет возможно при одновременном наличии следующих условий:
- В отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.
- На день обращения в суд постройка соответствует стандартам, установленными правилами планировки территории, землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам строений, содержащимися в иных документах.
- Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как рассчитать госпошлину
Государственная пошлина в обязательном порядке оплачивается истцом на стадии подготовки и подачи искового заявления. Размер госпошлины одинаков по всей территории России и устанавливается статьями налогового кодекса Российской Федерации.
Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень условий, которые должны соблюдаться обязательно. К ним относятся:
- наличие имущественных прав на земельный участок (речь идет не только о владении, но также о праве бессрочного пользования землей);
- получение прав на осуществление строительных работ, то есть человек должен подтвердить документально, что может в полной мере пользоваться земельным наделом;
- соответствие здания установленным требованиям и нормам (за основу принимается Градостроительный кодекс);
- беспрекословное соблюдение прав третьих участников, которыми выступают супруги, дети, совладельцы и дольщики;
- земельный участок позволяет возводить на конкретном участке постройки установленного типа;
- строение соответствует нормативам расположения зданий на участке, а также по отношению к соседним земельным участкам;
- объект – самостоятельный, то есть, оформлен не в комплексе нескольких зданий, а как отдельно действующее строение.
Снос самовольной постройки во внесудебном порядке
В судебном порядке сноса самовольной постройки ничего не изменилось. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Пунктом 22 Постановления № 10/22 установлено, что требовать сноса самовольной постройки в судебном порядке имеют право:
- собственник земельного участка;
- субъект иного вещного права на земельный участок;
- законный владелец земельного участка;
- лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
- прокурор (в публичных интересах);
- уполномоченный орган в соответствии с федеральным законом.
С 1 сентября 2015 г. в действие введен п. 4 ст. 222 ГК РФ, устанавливающий порядок сноса самовольной постройки во внесудебном порядке. Такой снос осуществляется на основании решения органа местного самоуправления.
Условием для принятия такого решения является создание или возведение постройки на земельном участке:
- не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
- этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования,
- либо земельный участок расположен в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Порядок сноса самовольной постройки по решению органа местного самоуправления приведен на схеме (кликните на нее для увеличения).
Подача заявления в суд
Если цена постройки варьируется в пределах пятидесяти тысяч рублей, то заявление можно подать суду по месту возведения здания.
Вместе с заявлением, в суд подаются:
- Сводка, подтверждающая право на землю.
- Бумаги из Бюро технической инвентаризации либо акт обследования – для доказательства наличия постройки.
- Документы, подтверждающие отсутствие фактов, которые препятствуют получению права на строение.
- Бумаги, подтверждающие попытку получения разрешения на постройку.
- Квитанции об уплате государственной пошлины.
- Копии обращения с указанием количества участвующих в процессе (ответчик, свидетели, третьи лица).
После изучения заявления и всех документов, суд примет взвешенное решение по просьбе физического или юридического лица.
К заявлению следует приложить документы или свидетельские показания, доказывающие преимущественное право на постройку. Это может быть свидетельство многодетной семьи, трудовая с записью о сокращении или увольнении с последнего места работы, справка о низких доходах, свидетельские показания в сторону незаконного застройщика. Можно предоставить справку о наличии в семье инвалида, основанием возведения незаконной постройки суд может признать наличие престарелых родителей, неработающей супруги\супруга, трех и более малолетних детей, статус малоимущей семьи.
Очень на руку сыграют доказательства того, что до того, как вы застроили и облагородили территорию, она была заброшенной. Кроме того, стоит попробовать доказать, что постройка не нарушает права третьих лиц, документы, подтверждающие, что нарушения градостроительного плана не было, доказательства финансовых вложений в возведении здания.
О ПРИЗНАНИИ ЗДАНИЙ САМОВОЛЬНЫМИ ПОСТРОЙКАМИ И ОБЯЗАНИИ ОТВЕТЧИКА ОСУЩЕСТВИТЬ ИХ СНОС (Определение ВС РФ от 15 октября 2018 г. N 307-ЭС18-15986)
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа, решение суда первой инстанции отменено по безусловному основанию, в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество обратилось в судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты апелляционной и кассационной инстанций отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм права.
Проверив доводы кассационной жалобы, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями ст. 130 о движимых и недвижимых вещах, ст. 222 о самовольной постройке ГК РФ, положениями ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, установив, что земельный участок, на котором находятся спорные объекты, предоставлен по договору аренды для целей, не связанных со строительством, а именно для размещения временной автостанции пассажирских автобусов и маршрутных такси, названные объекты носят временный характер, не обладают признаками недвижимого имущества, пришли к выводу о том, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с их созданием, в связи с чем отказали в удовлетворении требований.
Суды учли, что в производстве арбитражного суда имеется дело по иску администрации к обществу об обязании освободить земельный участок путем сноса временных построек и передать земельный участок в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды земельного участка.
Судебная коллегия ВС РФ сделала вывод о правильности применения норм права судами нижестоящих инстанций.
Рассмотрение подобного спора позволяет сделать следующие выводы:
- Принятие судебными инстанциями определенных решений об удовлетворении или отказе в удовлетворении требований органов власти не связано со статусом истца. Решающее значение при вынесении решений имеет наличие или отсутствие необходимых фактов и их доказанность.
- В случае если спорные объекты не отвечают признакам недвижимости, к ним не может быть применена ст. 222 ГК РФ, которая регулирует правоотношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, однозначно отнесенных действующим законом к объектам недвижимости. Об этом говорит и ст. 51 ГрК РФ, которая исключает объекты некапитального строительства из процесса необходимого согласования для их возведения.
Если обратиться к рассмотрению вопроса о применении судами мер ответственности за возведение объекта самовольного строительства или такую реконструкцию, суды в сложившейся практике рассмотрения подобных споров до последних изменений в ст. 222 ГК довольно часто применяли формально-крайний подход, а именно если застройщик не предпринимал никаких мер, то можно применить меру ответственности в виде сноса.
Последними изменениями, внесенными в ст. 222 ГК РФ, предусмотрена еще одна мера ответственности как возможность приведения в соответствие с параметрами и установленными обязательными требованиями к такому строительству. Сейчас еще рано говорить о «популярности» или «непопулярности» вновь принятой меры ответственности, поскольку непонятно, насколько это просто с точки зрения технической возможности, к примеру, разобрать пару лишних этажей объекта капитального строительства, из-за которых такому объекту присвоен статус самовольного.
А вот обращаясь к рассмотрению сложившейся до последних изменений практики подобных споров, невозможно не обратить внимание на следующий факт — применение судами крайней меры ответственности в виде сноса самовольного объекта практически не использовалось в отношении так называемых объектов недвижимости «социального назначения».
Обратимся к рассмотрению одного из показательных примеров — Постановлению АС Северо-Западного округа от 18.12.2017 по делу N А13-5821/2017, где суды отходят от формального критерия нарушения разрешительной процедуры — о признании права муниципальной собственности на здание школы.
Администрация муниципального района (далее — Администрация района) обратилась в Арбитражный суд области с иском к администрации сельского поселения (далее — администрация поселения) о признании права собственности муниципального образования муниципального района на двухэтажное здание бюджетного образовательного учреждения «Николоторжская средняя общеобразовательная школа» (далее — БОУ школа).
Ответчик считает, что суды неверно применили п. 3 ст. 222 ГК РФ, и указывает, что спорный объект не соответствует указанным в этой норме условиям; вид разрешенного использования земельного участка, на котором возведен спорный объект, в установленном порядке не определен, возможность строительства на нем спорного объекта с Министерством не согласована, при отсутствии положительного заключения государственной экологической экспертизы экологическая опасность строительства и эксплуатации спорного объекта для природных комплексов и объектов национального парка презюмируется, суды не дали оценку тому, что истцом не предпринимались меры к легализации спорного объекта во внесудебном порядке.
Также, по мнению ответчика — подателя жалобы в вышестоящую инстанцию, легализация объекта нарушает публичные интересы и интересы Министерства, осуществляющего управление в области организации и функционирования особо охраняемых природных территорий.
На основании постановления главы муниципального района области школе предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для строительства средней общеобразовательной школы земельный участок. Упомянутый земельный участок, на котором возведено здание школы, входит в состав земель, включенных в границы национального парка «Русский Север». В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 31.12.2008 «Об утверждении перечня особо охраняемых природных территорий федерального значения, находящихся в ведении Минприроды России» национальный парк «Русский Север», Вологодская область, входит в перечень особо охраняемых природных территорий федерального значения, находящихся в ведении Минприроды России. Финансирование строительства спорного здания школы осуществлялось за счет средств федерального, областного и районного бюджетов в порядке софинансирования в соответствии с соглашением о предоставлении субсидии бюджету муниципального района на строительство и реконструкцию объектов социальной и коммунальной инфраструктур муниципальной собственности и новых мест в общеобразовательных организациях.
Управлением архитектуры и градостроительства администрации района школе выдано разрешение на строительство. В соответствии с разрешением, выданным администрацией муниципального района, законченное строительством здание школы введено в эксплуатацию. Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, школа с сентября 2017 открыта, в спорном здании осуществляется образовательный процесс.
Администрация района обратилась в управление Росреестра с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на построенное здание школы. Управление Росреестра уведомлением сообщило о приостановлении государственной регистрации права, посчитав, что представленные разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не соответствуют требованиям ст. 51 ГрК РФ, так как земельный участок, в пределах которого расположено здание школы, находится в зоне с особыми условиями использования территории национального парка «Русский Север» и разрешение на строительство объекта может быть выдано Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации (Минприроды).
Ссылаясь на то, что невозможно осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности района на построенное здание школы в связи с отсутствием разрешения на строительство, выданного Минприроды, что нарушает права муниципального образования, так как препятствует в реализации права собственности, администрация района обратилась в арбитражный суд с вышеуказанным иском о признании права.
Суды первой и апелляционной инстанций применили ст. 222 ГК РФ и пришли к выводу о том, что требования администрации района являются правомерными.
Кассационная инстанция также не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды в соответствии с установленными по делу обстоятельствами сделали правильный вывод о том, что спорное здание школы обладает признаками самовольной постройки в связи с тем, что Министерством природных ресурсов и экологии РФ разрешение на строительства этого объекта не выдавалось. Также суды пришли к обоснованному выводу о том, что имеются предусмотренные ст. 222 ГК РФ основания для признания права собственности на спорный объект недвижимости в связи со следующим.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно п. 2 и 3 ст. 95 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в том числе и в муниципальной собственности. На землях государственных природных заповедников запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов РФ. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается. На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.
Согласно п. 6 упомянутой статьи земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям (ФГБУ), осуществляющим управление государственными природными заповедниками и национальными парками, в порядке, установленном законодательством РФ. Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков.
Национальный парк «Русский Север» создан на основании предложения органов исполнительной власти области постановлением Правительства РФ в целях сохранения уникальных природных комплексов, использования их в рекреационных, эколого-просветительских и научных целях.
На территории национального парка установлен дифференцированный режим особой охраны с учетом природных, историко-культурных и иных особенностей, согласно которому выделены следующие зоны:
- заповедная зона;
- особо охраняемая зона;
- рекреационная зона;
- зона охраны объектов культурного наследия;
- зона хозяйственного назначения, предназначенная для осуществления деятельности, направленной на обеспечение в том числе жизнедеятельности граждан, проживающих на территории национального парка, в пределах которой допускается строительство и эксплуатация хозяйственных и жилых объектов, связанных с обеспечением функционирования расположенных в пределах национального парка населенных пунктов.
Суды установили, что вся территория сельского поселения включена в состав национального парка, земельный участок, на котором расположено здание школы, относится к землям поселения и был предоставлен БОУ для строительства здания школы до издания распоряжения Правительства РФ о передаче национального парка «Русский Север» в ведение Минприроды России. Земельный участок расположен в границах зоны хозяйственного назначения национального парка. Спорный объект недвижимости построен в соответствии со схемой территориального планирования муниципального района, согласованной с Минприроды, строительство осуществлено за счет бюджетных средств в процессе реализации государственных программ, направленных на формирование для населения комфортной среды проживания и обеспечение развития образования.
Суды установили, что здание школы построено в соответствии с утвержденной проектной документацией, соответствует требованиям технических регламентов, сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью людей. Требование о сносе спорного здания заинтересованными лицами, в том числе Министерством, не заявлено.
На основании вышеизложенного кассационная инстанция посчитала, что нижестоящие суды сделали обоснованный вывод о том, что в данном случае отсутствие разрешения на строительство объекта, выданного Минприроды, является единственным признаком самовольной постройки, и правомерно удовлетворили иск о признании права собственности муниципального района на здание школы.
Рассмотрим еще один пример самовольного строительства, но принятый на основе решений суда общей юрисдикции — Определение ВС от 21.09.2018 N 46-КГ18-34 — о сносе самовольных построек.
Министерство имущественных отношений области (далее — Министерство) обратилось в суд с иском к Пискаевой о сносе самовольных построек, расположенных на земельном участке, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование заявленных требований истец указал, что вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда установлено, что названные земельные участки не принадлежат Пискаевой, поскольку входят в состав земельного участка, находящегося в собственности области, в связи с чем истребованы из незаконного владения ответчика. Судом также установлено, что на участке ответчиком незаконно возведено нежилое здание и зарегистрировано право собственности на него, а также другие строения и сооружения. По мнению истца, данные объекты недвижимости являются самовольными постройками, поскольку Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых они возведены.
Заочным решением районного суда исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции отменено в связи с ненадлежащим извещением ответчика о времени и месте судебного заседания, по делу принято новое решение, которым с Пискаевой взыскано неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении исковых требований о сносе самовольных построек отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, проверив правильность обжалуемого апелляционного определения посчитала, что имеются основания для отмены апелляционного определения.
Судом установлено, что 24 декабря 2007 г. Пискаевой по договору купли-продажи приобретены земельный участок. В период с 2007 по 2009 гг. Пискаевой на этих земельных участках возведены нежилое здание, а также другие строения и сооружения. Право собственности Пискаевой О.В. на нежилое здание зарегистрировано в ГРН.
Вступившим в законную силу апелляционным определением областного суда удовлетворены исковые требования Министерства об истребовании из незаконного владения Пискаевой земельных участков. Данным судебным постановлением установлено, что Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении вышеуказанных земельных участков, поскольку эти участки входят в состав земельного участка, который находится в собственности области и предоставлен в постоянное пользование школы-интерната постановлением администрации города. Отсутствие у ответчика правовых оснований для владения и пользования спорным имуществом, на осуществление построек на принадлежащем истцу земельном участке послужило основанием для предъявления рассматриваемого иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что возведенные ответчиком строения являются самовольными постройками и подлежат сносу, поскольку Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых возведены эти строения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части сноса самовольных построек, судебная коллегия апелляционного суда исходила из того, что на момент возведения нежилого здания и других строений Пискаева являлась собственником земельных участков, на которых они расположены, в связи с чем данные строения не могут быть признаны самовольными постройками. Суд апелляционной инстанции также указал, что земельные участки, на которых ответчиком возведены спорные строения, фактически не используются школой-интернатом, а вопрос о сносе этих строений при рассмотрении иска об истребовании земельных участков из незаконного владения ответчика Министерством не ставился.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что апелляционное определение принято с нарушением норм права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.
Вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда установлено, что Пискаева никогда не имела каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых возведены строения, по поводу которых возник спор, и владела этими участками без законных оснований, поскольку с 1994 года эти участки находятся в собственности области и в постоянном пользовании школы-интерната. Между тем суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, и указал, что ответчик имела право собственности в отношении названных земельных участков.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой в том числе является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26, 28 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 следует, что сохранение самовольной постройки возможно только при установлении необходимой совокупности юридических фактов:
- строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении) лица;
- застройщиком соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила;
- постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры к получению разрешения на строительство или акта на ввод объекта в эксплуатацию.
Принимая решение об отказе в сносе самовольных построек, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент возведения построек Пискаева владела спорными земельными участками на законных основаниях. Между тем в нарушение приведенных норм права суд апелляционной инстанции не указал, на каком законном основании Пискаевой принадлежат земельные участки, на которых возведены строения, в том числе и на момент рассмотрения дела в суде.
Судебная коллегия пришла к выводу о том, что истец не доказал нарушение своих прав и законных интересов. Между тем сохранение постройки, самовольно возведенной на земельном участке, не находящемся в законном пользовании ответчика, нарушает права иных лиц, в том числе права органов, наделенных соответствующими полномочиями в сфере земельных правоотношений, что судом апелляционной инстанции учтено не было.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении спора также не учел, что фактическое неиспользование школой-интернатом земельных участков, на которых Пискаевой возведены спорные строения, не может служить основанием для сохранения построек, возведенных ответчиком на чужом земельном участке без законных оснований.