Можно ли заложить долю в квартире без согласия других собственников

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли заложить долю в квартире без согласия других собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.

Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.

В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).

Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.

Отчуждение доли подлежит обязательному нотариальному заверению. Исключение составляет случай, когда все собственники одновременно продают квартиру по одному договору.

Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?

Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.

Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно. Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём. Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.

Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов. Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников. Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.

Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).

По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.

Когда же нужно согласие других собственников на залог?

Ссылки на согласие содержатся только в томе Закона об ипотеке. В частности, в нем говорится.

‘В отношении недвижимости, находящейся в совместной собственности (без указания доли каждого собственника в собственности), ипотека может быть создана с согласия всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом. Иначе.

Классическим примером является супружеская собственность на имущество, приобретенное в браке. Муж может распоряжаться квартирой только с согласия жены и наоборот. Каждый собственник имеет права и обязанности в отношении квартиры или всего жилья.

В этом случае один супруг должен заключить договор залога до того, как другой супруг сможет заключить договор залога.

Советы по оформлению кредита под залог доли

При обращении за крупным кредитом банки обычно требуют достаточного залога. Это гарантирует, что клиент своевременно погасит долг. Если он этого не сделает, залог будет конфискован и продан.

Полученные средства используются для погашения долга. Таким образом, банк готовится к дефолту и, по крайней мере, частично компенсирует потери в случае дефолта.

Если другого варианта нет, долю квартиры можно заложить банку. Этот вариант обеспечения, как правило, не самый интересный для банков. Это связано с тем, что в случае возникновения проблем очень сложно продать акции, поэтому кредиторы будут стараться уменьшить сумму кредита или принять другую форму обеспечения.

Для того чтобы банк рассмотрел вопрос о принятии во внимание безопасности, он должен быть заинтересован в этом. Это означает, что недвижимость, принадлежащая потенциальным клиентам, должна быть отделена от других помещений. Вариант общей совместной собственности рассматривается только в том случае, если в качестве залога выступает вся квартира.

1. Доверенность и паспорт агента (если требуется).
2. При оформлении кредита под залог акций расходы клиента состоят в основном из страховых взносов. Например, страхование имущества, которое является гарантией, является обязательным. Некоторые банки дополнительно требуют от клиентов предоставления залога.
3. В некоторых случаях банк соглашается не страховать клиента или залог, что автоматически приводит к значительному повышению процентных ставок. Это приводит к снижению страховых взносов.
4. Кроме того, необходимо заплатить нотариусу за составление соглашения об обеспечении. Некоторые банки имеют собственных специалистов, которые занимаются такими вопросами бесплатно, но это скорее исключение, чем правило.
5. И, конечно же, вы несете ответственность за ежемесячные расходы по погашению кредита (основная сумма и проценты по кредиту). Конкретную сумму определить невозможно, так как все зависит от суммы кредита и стоимости гарантии.
6. Примерные условия оформления кредитов под залог доли в квартире :
7. Выбор банка и продукта
8. От 1 дня
9. Подготовка документов.

Можно ли заложить долю в квартире без согласия других собственников

Самым желанным залоговым имуществом для любого банка является квартира. Не автомобиль, и даже не земельный участок, цена на которые может резко упасть, и которые продать с молотка значительно труднее, чем к примеру квартирку в спальном районе города. Поэтому у желающих оформить кредит под залог квартиры, как правило, не возникает никаких трудностей. Двери банков для подобных клиентов всегда открыты.

Совершенно по другому обстоят дела, если вы хотите оформить кредит не на квартиру целиком, а лишь на долю в ней. К таким сделкам банки подходят крайне осторожно, и вероятность заключения кредитного договора существенно ниже, нежели когда речь идет о единоличном собственнике. Основной причиной этого является крайне низкая ликвидность подобного имущества. Найти покупателя на комнату в двухкомнатной квартире крайне проблемно.

Преимущества и недостатки займа в ломбарде

Как любой кредит, займ под залог недвижимости в ломбарде имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Среди его явных преимуществ следует выделить минимальный пакет документов и скорость проведения сделки. Клиент не должен подтвердить свой платежный статус. Даже если у него плохая кредитная история, ломбард пойдет ему на встречу и предоставить необходимую сумму.

Однако есть и ощутимые недостатки данного вида кредитования. Беря в ломбарде деньги под залог, клиент соглашается на высокую процентную ставку, которая может доходить до 20% годовых. При постоянных нарушениях оплаты или несвоевременном погашении, человеку грозит потеря своего имущества. Стоит отметить, что ломбарды не слишком церемонятся со злостными неплательщиками. Процедура отхода жилья в собственность коммерческой организации более быстрая, чем у банков.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

• Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

• Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

• Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

• Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

• Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

• Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

• Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Возможно ли получить займ под залог комнаты (доли в квартире)?

Теоретически это вполне возможно, однако, стоит настроиться на то, что процесс получения кредита будет трудоемким и финансово затратным. Чтобы сделка прошла успешно, необходимо помнить о некоторых нюансах процедуры оформления:

1. Объект недвижимого имущества, который передается в залог банку, необходимо будет страховать за свой счет. Иногда сумму страховки включают в стоимость кредита.
2. Оценка экспертом стоимости комнаты или доли не всегда будет выгодна для клиента.
3. Для получения более выгодных условий и низкой ставки, потребуется предоставление справки 2-НДФЛ или по форме банка, где будет указана заработная плата заемщика.
4. Для передачи имущества в залог банку, необходимо предоставить документальные доказательства отсутствия задолженности за коммунальные платежи.
5. Свое право собственности также необходимо подтвердить документами.
6. Для оформления займа под залог доли (комнаты), потребуется письменное согласие всех дольщиков жилого объекта недвижимости.
7. Пока задолженность по кредиту не будет погашена полностью, никаких сделок и операций с недвижимостью собственник совершать не может.

Важно! При невыполнении обязательств по кредитному договору, заемщик может лишиться жилья.

Также стоит запомнить, что максимум, на который может рассчитывать заемщик при получении займа – это не более 50% от рыночной стоимости жилья. Получить на руки 50-60% стоимости комнаты или доли можно только в МФО, но там условия более жесткие – высокие ставки, малый срок кредитования.

В некоторых банковских организациях действуют свои условия выдачи денежного займа. В основном они следующие:

• у клиента должна быть своя выделенная доля в квартире;
• объект недвижимости должен иметь всю техническую документацию;
• никаких обременений на жилой объект быть не должно;
• обязательно наличие нотариально заверенных согласий всех дольщиков и собственников жилой собственности.

Ипотека под долю в квартире

Одной из наиболее сложных процедур ипотечного кредитования является оформление займа под залог доли в недвижимости. При этом, у гражданина должны быть официальные документы, подтверждающие его право собственности на часть недвижимости.

Законодательством предусматривается возможность получения ипотеки под часть жилья в следующих случаях:

• Без согласия иных собственников квартиры.
• Наличие у заемщика плохой кредитной истории.
• Получение займа без подтверждения доходов.
• Если в квартире проживают несовершеннолетние.

Ипотека под залог доли в квартире с несовершеннолетним

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети, регулируются Семейным (ст.60) и Гражданским (ст.ст. 26, 28, 37) Кодексом РФ и совершаются с участием сотрудников органов опеки. Данная процедура позволяет защитить интересы несовершеннолетних.

Закон разделяет граждан, не достигших 18-летнего возраста, на 2 категории:

• Малолетние (до 14-летнего возраста). Обеспечение законных прав и интересов осуществляется родителями и иными законными представителями.
• Подростки (от 14 до 18 лет). Ребенок вправе участвовать в совершении любого вида сделки, однако, требуется наличие нотариально заверенного письменного согласия родителей. При этом извещать органы опеки и попечительства о совершении сделки с недвижимостью не нужно.

В данном случае банки предлагают клиентам 2 вида кредитования:

1. Целевой кредит — выдается на покупку жилья, которое становится залоговым имуществом.
2. Не целевой кредит — средства предоставляются на любые цели. В качестве залога выступает недвижимость заемщика.

Ипотека под залог части имущества

Итак, мы разобрали, что больше шансов получить ипотеку под залог доли, если Вы собираетесь завладеть квартирой целиком.

Важно! В таком случае залогом по ипотеке станет целая квартира, а не та часть, которой Вы владеете на данный момент.

Однако и в таких случаях могут быть исключения. Связаны такие ограничения с тем, если сделка проводится «не совсем честно» и между ее сторонами есть определенный сговор, если один из собственников получил одну из частей по дарственной или в наследство или в случаях, когда заемщик все-таки не становится полноправным владельцем целой квартиры.

Приведу пример! Семенов владел 2/3 части трехкомнатной городской квартиры, ему оставалось выкупить только одну часть недвижимости. Решив прибегнуть к кредитным деньгам по ипотеке, Семенов начал искать подходящего кредитора. Оставшейся частью квартиры владел его племянник, который получил собственность по наследству и готов был без проблем продать такую недвижимость.

Ипотека была получена, сделка по продаже осуществлена, но уже через год была оспорена. Дело в том, что за это время нашелся еще один законный наследник доли квартиры и оспорил свидетельство о наследстве племянника Семенова.

Примечание: срок исковой давности в делах о наследстве в три года еще не истек, поэтому сделка была оспорена. Ипотека стала не обеспеченной, ведь Семенов лишился 1/3 квартиры.

Способы получить деньги под залог доли квартиры

Прежде всего, следует сказать, что заложить долю недвижимости можно разными методами:

• Взять в банке кредит под ее залог;
• Обратиться к частным инвесторам;
• Отправиться в ломбард.

Каждая из таких организаций имеет определенные особенности для оформления подобной операции.

Кроме того, сегодня существует огромное количество мнений, касающихся наибольшей выгоды, которую можно получить при обращении в одну или другую компанию.

Гораздо проще воспользоваться банковскими услугами, так как получение денежных средств в данном случае практически ничем не отличается от традиционного кредита. Однако здесь не удастся обойтись без определенных подводных камней.

При закладывании квартиры сложностей обычно не возникает, однако при долевой собственности банк будет гораздо внимательнее относиться к этой недвижимости.

На первом этапе придется производить оценку доли квартиры, которая находится в собственности у заемщика. Это должен делать профессиональный оценщик, причем работающий на банк.

Кроме того, гражданину придется доказывать факт своей платежеспособности: предоставлять справки о доходах как официальных, так и неофициальных. Однако даже не в этом заключается основная сложность, касающаяся заклада доли квартиры. Сложнее всего, как показывает практика, получить письменное согласие на данную операцию от других собственников данной жилплощади. Также придется собрать еще целый пакет документов:

• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заемщика – в его роли может выступать водительское удостоверение, пенсионное свидетельство, заграничный паспорт, ИНН и так далее;
• Справка из бюро технической инвентаризации, где должны быть указаны доли в данной недвижимости;
• Правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство;
• Копии лицевых и финансовых счетов, которые оформлены на заемщика;
• Выписка из домовой книги, где указываются все прописанные в квартире лица;
• Страховка квартиры.

Даже в случае, если будут собраны все необходимые документы, банк оставляет за собой полное право отказать в выдаче подобного займа, так как подобное имущество считается неликвидным. Стоит отметить, что условия подобного кредитования не слишком суровые: срок может составлять до 7 лет, процентная ставка значительно ниже по сравнению даже с потребительскими кредитами – она обычно находится в пределах от 12 до 16% годовых.

При оформлении договора в ломбарде его представитель предложит несколько вариантов погашения кредита под залог. Это могут быть:

помесячные платежи равными частями, которые включают в себя тело кредита и процент за пользование; выплату средств 1 раз в год. При этом клиент одновременно гасит и процентную ставку, и часть займа.

Такой подход дает возможность заемщику избежать начисления пенни и исключает переплату по договору. Условия погашения выбирает сам клиент, а представитель ломбарда прописывает это в договоре.

В форс-мажорных обстоятельствах предусматривается возможность выкупа недвижимости коммерческой организацией с дальнейшее продажей ее для погашения не возвращенных средств. К данной процедуре ломбарды прибегают неохотно, только после того, как другие варианты оплаты залога исчерпаны.

Похожие записи:

• Алименты в Беларуси 2023 с безработного сумма
• Самостоятельная жизнь в своей квартире: как получают жилье московские сироты
• Как оформить военную ипотеку самостоятельно