Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора участия в долевом строительстве (ДДУ)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.
Обязательно ли идти в суд
Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.
Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.
В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.
Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.
Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.
Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.
Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.
Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке
После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.
Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.
Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.
Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом
Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона №
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.
Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ
ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.
Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.
Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:
- допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
- позволяющие прекратить обязательства только через суд.
Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:
- прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
- застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
- качество построенного объекта не соответствует требованиям;
- новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
- соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.
В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:
- возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
- размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).
Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.
«Подводные камни» ипотеки в контексте расторжения договора участия в долевом строительстве
- При расторжении дольщиком договора участия в долевом строительстве с застройщиком, действие ипотечного договора с банком автоматически не прекращается, а, следовательно, обязанность дольщика по выплате всей суммы задолженности по ипотечному кредиту сохраняется до полного исполнения обязательства.
- В кредитный договор могут быть включены условия, закрепляющие за банком право требования досрочного возврата всей суммы задолженности по ипотечному кредиту в случае расторжения ДДУ, что при неисполнении застройщиком своих обязательств перед дольщиком по возврату цены договора маловероятно.
- Если ипотечный договор содержит условия о необходимости досрочного погашения кредита при расторжении ДДУ, но при этом дольщик не может погасить кредит ввиду неисполнения застройщиком обязательств по возврате цены договора в соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ, то у заёмщика возникает необходимость в уплате пеней за просрочку погашения суммы задолженности банку, которые будут исчисляться за каждый день просрочки и могут составить весьма внушительную сумму.
- В случае расторжения договора участия в долевом строительстве, приобретённого за счёт заёмных средств, расходы дольщика по открытию и обслуживанию ипотечного кредита в виде страхования (объекта недвижимости, жизни и здоровья заёмщика и т.п.), оплаты услуг оценщика, комиссий (за рассмотрение заявки, выдачу кредита, перевод денежных средств и т.п.) окажутся напрасными и не подлежащими возмещению.
- Невозможность (мораторий) или ограничения на досрочное погашение кредита, установленные кредитным договором. Так, например, некоторые банки вводят временной период, в который досрочные платежи по ипотеке не допускаются или же допускаются, но с уплатой существенных комиссий или штрафов. Однако наличие подобных условий в договоре с банком противоречит законодательству, в частности положениям ст. 809 и 810 ГК РФ, а значит может быть оспорено в судебном порядке.
Причины расторжения ДДУ с ипотекой
Началом разрыва договора участия в доле чаще всего становится несоблюдение прописанных правил застройщиком.
Причин прекращения сотрудничества может быть несколько и с обеих сторон:
- Изменение стоимости на жилье или необоснованные поборы с дольщика;
- Договор долевого участия не зарегистрирован в государственных органах;
- Несоблюдение сроков завершения строительства или его приостановка;
- Двойная продажа жилья другому заемщику;
- Дольщик имеет острую необходимость в возврате внесенных раньше денежных средств;
- Невозможность полностью осуществить оплату за квартиру по причине изменившихся серьезных обстоятельств;
- Просрочка регулярной оплаты дольщиком;
- Изменения в планировке или размерах квартиры;
- В ДДУ внесено жилье, передавать которое в право собственности дольщику заемщик права не имел.
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.
Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:
- Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
- Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
- В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
- В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.
Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.
ДДУ расторгается при предоставлении:
- паспорт;
- если есть соглашение;
- если одностороннее расторжение, уведомление;
- нотариально заверенное решение суда.
Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:
- справка о погашении долга из банка;
- общее заявление двух сторон;
- кредитный договор;
- закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
- судебное решение о закрытии кредита.
Процедура расторжения
Есть наиболее простой способ для аннулирования ДДУ – вы направляете в строительную компанию заказное письмо с уведомлением о своем решении. При этом в нем нужно указать причины отказа и рассчитать сумму, которую вы планируете получить. С момента отправки соглашение будет считаться расторгнутым.
Застройщику дается 20 дней для возврата денег. Однако, мало кто по своей воле добровольно расстается с денежными средствами, а потому решение этого вопроса нужно переносить в суд. При этом нужно не только грамотно составить иск, но и верно его подать.
В заявлении указываются ваши требования и расчеты по выплатам. Помните, что закон позволяет вам требовать неустойку за пользование вашими деньгами (рассчитывается по ставке Центробанка), оплату всех ваших расходов, взыскание морального вреда, а также штрафа в размере 50% от всей суммы иска. При наличии положительного судебного решения, на его исполнение отводится 10 дней.
Порядок расторжения дду дольщиком
во-вторых, уплатить проценты на сумму, которую участник долевого строительства внес по договору. расторжение дду застройщиком по порядок расторжения дду дольщиком и метро Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия . дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ); регистрация расторжения дду по порядок расторжения дду дольщиком и метро При наличии оснований отказаться от договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214, заключение соглашения о расторжении ДДУ о возврате денежных средств может только навредить, т.к. вы потеряете возможность взыскать в суде проценты за пользование вашими деньгами. .
Судебная практика по расторжению ДДУ
№1
В практике юристов периодически возникают ситуации, когда дольщики обращаются за правовой помощью после того, как они из-за юридической неграмотности заключают с застройщиком предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.
В частности, в Санкт-Петербурге был случай, когда строительная компания заключила такой договор с частным лицом. Тот выплатил компании часть стоимости квартиры, подписав соглашение. Юристы обратились в интересах истца в суд и выиграли его. Покупателю вернули деньги и проценты за использование. Еще компания возместила убытки – проценты, выплаченные по кредитному договору, страховое возмещение, и компенсировала моральный вред.
№2
Не самая простая для обывателя ситуация возникла у другого обратившегося к нам петербуржца. После нескольких лет совместной жизни с супругой, он подал на развод, но перед этим пара взяла ипотеку и заключила ДДУ. Муж интересовался, как поступать в таком случае. Жена была готова отказаться от квартиры. В договоре она являлась созаёмщиком, а муж – заёмщиком.
Юристы посоветовали мужчине заключить соглашение о разделе имущества или брачный контракт, в которые включить соответствующее условие, или переоформить ДДУ с застройщиком о переуступке права требования на супруга.
Советы юриста
- Частое явление, когда гражданин решил расторгнуть ДДУ с ипотекой или материнским капиталом и вернуть вложенные средства. Как действовать, если застройщик не выполнил свои обязательства в этом случае? Нужно получить согласие банка, если в кредитном договоре нет пункта о досрочном погашении кредита после того, как застройщик вернул все причитающиеся дольщику деньги.
- Дольщику полезно знать, что в соответствии с ФЗ №214 застройщик может заключить договор страхования гражданской ответственности:
войдя в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;
- заключив договор со страховой компанией.
Застройщик будет обязан внести полностью или частями страховую премию страховой компании. Это необходимо на случай неисполнения или некачественного исполнения обязательств по ДДУ. При возникновении страхового случая, то есть при невыполнении условий договора, застройщик будет обязан выплатить страховку дольщику. Однако рассчитывать на неё можно при обращении в суд и положительном исходе процесса для дольщика.
Важно!
Расторжение договора долевого участия – процесс, требующих специальных знаний в области жилищного права, умения при необходимости вести дело в суде, навыков по сбору доказательств вины нерадивого застройщика, среди которых могут не только бумаги, но и, например, видео- и аудиозаписи, сообщения из Интернета… Поэтому сразу после принятия такого решения нужно обратиться к юристу, который все эти заботы возьмет на себя.
Оставить заявку
Чем конкретно способен помочь специалист:
- даст консультацию;
- оформит претензию, исковое заявление, ходатайства в суде;
- примет участие в суде;
- подаст жалобу на судебное решение;
- проследит за исполнением решения суда.
Расторжение договора долевого строительства возможно следующим образом:
- по соглашению сторон: дольщик может предложить застройщику остановить действие договора и подписать Соглашение о расторжении (при обоюдном согласии). Оно подписывается обеими сторонами и регистрируется в Росреестре;
- в одностороннем порядке: дольщик может без предварительного сообщения выйти из ДДУ, уведомив об этом застройщика письмом (ч.4 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ) Надо указать причину, приложить расчет процентов и свои реквизиты. Расторжение регистрируется в Росреестре;
- в судебном порядке: перечень причин предусмотрен ст.9 ФЗ № 214-ФЗ
Решение дольщика аннулировать ДДУ может быть вызвано следующими случаями:
- грубым нарушением сроков сдачи объекта; если срок превышен на два и более месяцев — это повод потребовать деньги;
- условия договора не соблюдены — квартира не соответствует им и/или требованиям техрегламента, непригодна к использованию, имеет неустранимые недостатки;
- застройщик нарушил основные требования к качеству;
- если по окончании прекращения поручительства об обеспечении исполнении обязательств не получено уведомление об этом и у застройщика нет иного гаранта;
- в других случаях, которые предусмотрены законодательством или прописаны в договоре.
Можно ли расторгнуть ДДУ с ипотекой?
Право требования жилья с застройщика гарантировано договором долевого участия, но без одобрения банковского учреждения, в залоге у которого находится та самая недвижимость, дольщик, увы, не вправе совершить ни одного юридически значимого действия. Посему при возникновении дискутабельной ситуации, помимо разрешения эксцесса со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос и с самой кредитной организацией.
Право заемщика на расторжение договора долевого строительства предусмотрено федеральным законодательством РФ. Ситуация усложняется необходимостью ежемесячной уплаты процентов банку и при расторжении ДДУ с ипотекой теряется право претендовать на квартиру. Как бы то ни было, суд вправе взимать со строительной организации уплаченные банку в качестве процентной ставки по кредиту суммы. Это и есть возмещение или взыскание убытков.
Изложенный в законе алгоритм расторжения ДДУ с ипотекой идентичен расторжению и без таковой. Договор можно расторгнуть:
- по инициативе дольщика;
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Нужно помнить! Процедура расторжения проводится до подписания акта приема-передачи квартиры.
Никогда не соглашайтесь на возвращение вложенных денег после того, как фирма-строитель заключит договор на то же жилое помещение с новым человеком. Это действие может не произойти, и вы останетесь ни с чем. А длительный срок возврата долга лишает возможности обращения в суд с этим вопросом.
Последствия расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика
Расторжение ДДУ с ипотекой может повлечь за собой довольно серьёзные последствия для дольщика, ведь он ещё является заёмщиком в банке. Перед тем как принимать решение о расторжении обязательно нужно изучить кредитный договор, так что по нему, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, кредитные обязательства с него не снимаются.
Чаще всего кредитный договор не привязан напрямую к ДДУ, а прекращение его не вменяет в обязанности кредитора ожидания возврата уплаченных дольщиком средств от застройщика. То есть он может потребовать полного досрочного погашения остатка по задолженности. Не менее важно знать, что до тех пор, пока запись об ипотеке не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.
Рекомендуем ознакомиться:В чем разница между договором долевого участия в строительстве и ЖСК и что лучше
Рассматривая вопрос расторжения ДДУ, дольщику нужно внимательно оценить финансовое состояние застройщика. Ведь в случае банкротства риск остаться без компенсации, пока идёт судебное разбирательство, очень велик. При этом в период возврата денег дольщику он, по сути, остаётся и без средств, и без предмета залога, которые опять же в случае разорения застройщика, может быть реализован, тем самым компенсировав часть затрат.
Ещё одной причиной взвешенного подхода к расторжению ДДУ являются убытки дольщика, а именно:
- расходы, связанные с уплатой процентов по кредиту;
- расходы, связанные с процессом оформления ипотеки, это и оценка, и госпошлина за регистрацию ДДУ;
- разница между уплаченной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен. Для примера можно рассмотреть последние три года, когда цены резко поднялись, а потом начали опять снижаться;
- расходы, связанные с услугами третьих лиц, если таковые были (пример: риэлтерские услуги).
Очень сложно гарантировать возврат всех этих расходов, даже через суд.