Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенные условия договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Предмет договора аренды
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Формы договора аренды земельного участка
Форма договора аренды земельного участка является важным условием его заключения. Договор аренды земли оформляется единым письменным документа, подписанным сторонами (независимо от того, кто является участником отношений — юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор — короткий или длинный).
Нарушение простой письменной формы при заключении договора аренды земельного участка влечет его недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.
Согласно ч.2 ст. 651 ГК РФ договор арены земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды земельного участка, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.
В настоящий момент сроки предоставления земельной зоны в аренду не являются обязательным условием для составления договора, а это значит, что они могут быть и не определены вовсе.
Однако существуют некоторые утвержденные правила, применяемые на практике:
- документ, который был подписан двумя сторонами в отношении аренды земли, по общим правилам не может быть заключен на период времени более 49 лет. При прошествии этого времени заключается новое соглашение, условия которого могут меняться по взаимному согласию контрагентов
- в случае отсутствия данного пункта в договоре, срок его осуществления считается неопределенным. В таких ситуациях каждая из контрагентов имеет право на его расторжение, но в обязательном порядке предупредив об этом заранее в разумный срок
- при данном типе аренды у лица, взявшего во временное пользование определенную территорию есть преимущественное право, согласно которому у лица появляется возможность на составление нового договора. Это означает, что когда срок подходит к концу, арендатор заблаговременно уведомляет контрагента о своем желании продлить заключенное между ними соглашение. В свою очередь арендодатель может либо согласиться, либо отказать в предложении. Но в случае отказа он не имеет права заключать в течении одного года подобный договор с другим лицом, так как это в значительной степени будет нарушать права арендатора.
По утвержденным нормам такой тип аренды является возмездным. Это означает, что он предполагает материальное возмещение одной из сторон за выполнения своих непосредственных обязательств другой стороной.
Видов и способов такой платы несколько:
- Самый часто используемый тип – это плата по договору посредством платежей. При этом они должны быть установлены в твердой сумме и выплачиваться согласно определенным периодам либо единовременно.
- Второй способ предполагает получение контрагентом доли, полученной в результате реализации арендованной зоны. Это может быть произведенная или выращенная на этом земельном участке продукция.
- Следующий тип регламентирует в качестве платы предоставление конкретных услуг арендодателю от второй стороны договора. Сами услуги и их тип определяются заблаговременно при подписании соглашения.
- Четвертый способ по своей структуре напоминает бартер. Согласно ему, арендатор передает своему контрагенту взамен на предоставление земельного участка определенную вещь в собственность или также в аренду. Важное условие: объект, установленный в качестве платы должен быть прописан в условиях договора.
- Согласно последнему виду, лицо взявшее в аренду земельную территорию обязуется полностью возместить расходы на улучшение этой территории. К тому же, в ряде случаев он должен произвести их самостоятельно. Как и другие типы платы, этот вид также подлежит обязательному включению в договор.
Что такое «договор аренды»?
Описание договора аренды зафиксировано в статье 606 ГК РФ. Данное соглашение также называется договором имущественного найма.
Его главная идея заключается в передачи имущества в пользовании на оговоренный промежуток времени, за что владелец получает плату. При этом право собственности также остается за хозяином.
Но арендатор вправе рассчитывать на получение всей прибыли с использования данного объекта. Например, за предоставляемые услуги или произведенные товары.
Недвижимость может быть сдана в аренду только собственником. Лицо, не имеющее право собственности на объект, может подписать соглашение, только если это позволено действующими законами или настоящим хозяином.
Речь идет об имуществе, принадлежащем несовершеннолетним детям, а также о муниципальной и государственной недвижимости.
Комментарии к статье 22 ЗК РФ, судебная практика применения
В п.п. 15, 16, 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся следующие разъяснения:
Передача арендатором земельного участка права аренды с согласия и без согласия арендодателя
При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.
Срок уведомления собственника земельного участка о передаче прав аренды
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Условия досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя
При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015 года содержатся следующие разъяснения (извлечение):
Согласие долевых собственников земельного участка сельхозназначения на передачу в залог арендных прав на такой участок не требуется
«Вопрос 4. Необходимо ли истребовать согласие долевых собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения (за исключением участков из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями), являющихся арендодателями, для передачи арендатором арендных прав земельного участка в залог?
Ответ. … Пунктом 8 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» распространяется на отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями (ст. 1).
Таким образом, из взаимосвязанных норм Земельного кодекса РФ и более поздних положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что получение согласия участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением участков из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями) для передачи в пределах срока действия договора аренды в залог арендных прав на такой участок не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Достаточно уведомить об этом участников долевой собственности на данный земельный участок».
Срок договора аренды земли
О временных рамках аренды говорит статья 610. «Срок договора аренды» ГК РФ, в соответствии с которой договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если таковой в нем не указан, считается заключенным на неопределенное время. Но не бессрочно, поскольку понятие «бессрочности» противоречит самой природе аренды.
Заключив договор с неопределенным сроком, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Или, если договором установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, ─ за время указанное в договоре.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Это означает, что договор аренды земли сельскохозяйственного назначения или договор аренды муниципальной земли, заключенные на сроки, превышающие установленные законом, считаются заключенными на срок, равный предельному.
Примером регламентации продолжительности аренды является п. 3. статьи 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому договор аренды сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет.
Виды аренды земельных участков.
Выделяют несколько видов аренды земли. Так, в зависимости от срока действия договора аренда может быть:
- краткосрочной ее срок не превышает 3-5 лет;
- долгосрочной срок аренды от 5 лет и дольше (может доходить до 49 лет).
В случае, если срок аренды в договоре не определен, он рассчитывается из максимально допустимого и установленного законом срока для данной категории земель или данного вида аренды.
В зависимости от принадлежности земель, можно арендовать участок, находящийся:
- в частной собственности, если он принадлежит физическому или юридическому лицу;
- в публичной собственности, если это государственные или муниципальные земли.
По цели использования участка различают аренду:
- земель сельхозназначения;
- земель населенных пунктов и территорий, отведенных для целей индивидуального жилищного строительства;
- земель лесного фонда;
- промышленных территорий и другие виды аренды.
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Дополнительные условия
В этом документе, собственник территории должен предусмотреть все уязвимые места арендатора. В случае юридической не подкованности, лучше проконсультироваться с юристами, а также посмотреть примерный образец, как правильно составлять подобные документы, и какую деталь нельзя упускать из виду.
К доп. условиям относятся следующие нижеизложенные аспекты:
- Оформление договорного соглашения на определённый срок и его вступление в законную силу после госрегистрации. Также сюда входит обязательный пункт: все предстоящие расходы согласуются. В случае оформления арендного соглашения на временной период меньше 12 месяцев или на неопределённый период, регистрация необязательна;
- Внесение поправок и дополнений должны осуществляться в письменном виде. Подписи должны стоять всех сторон, между которыми заключается договорное соглашение, с обязательной последующей регистрацией;
- Договор составлять в трёх экземплярах: для регистрирующего органа, арендодателя, арендатора;
- Все остальные условия, которые не учтены при подписании документа, оговариваются сторонами в пределах нормативно-правовой базы.
Какие условия являются существенными при заключении договора аренды земельного участка?
Ответ: Существенными условиям договора аренды земельного участка являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Обоснование: Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 1 п. 1 ст. 432, ст. ст. 606, 607, 614 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
Предмет договора
Для согласования предмета договора необходимо установить земельный участок, передаваемый в качестве объекта аренды, а также указать права и обязанности сторон по передаче земельного участка за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для индивидуализации земельного участка следует указать: его местонахождение (адрес), кадастровый номер, площадь, категорию земель, вид разрешенного использования.
В законодательстве четко не решен вопрос относительно того, каким образом может быть индивидуализирован объект, если передаче в аренду/субаренду подлежит только часть земельного участка.
На практике применяется подход, согласно которому достаточно подписанного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) в случаях передачи в аренду (абз. 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается (абз. 6 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
Размер арендной платы
Размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др. Также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (п. п. 1, 2, 3 ст. 39.7 ЗК РФ).