Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пролонгация договора аренды влечет значимые последствия для контрагентов, а потому должна совершаться с соблюдением нормативных требований. О том, как продлить договор аренды в соответствии с требованиями Гражданского кодекса, подробно рассказано в нашей статье.
Пролонгация договора аренды: общие нюансы
По ст.
610 Гражданского кодекса арендные правоотношения могут носить срочный характер либо заключаться на неопределенный срок.
Возможность продления (пролонгации) срока сделки имеет значение только для первого случая, когда объект соглашения передается для владения и пользования на определенный промежуток времени.
Продление договора аренды по ГК РФ возможно двумя способами:
- Арендодатель не истребует имущество по окончании срока действия соглашения, а арендатор по-прежнему владеет и пользуется им (ст. 621 ГК), т. е. происходит автоматическая пролонгация договора аренды. В момент истечения старого срока сделка по общему правилу считается возобновленной на неопределенный период (ст. 621 ГК).В отдельных случаях пролонгация означает продление действия соглашения на ограниченный период. Такое случается, когда продление происходит на основании условия сделки наподобие следующего: «Договор автоматически продляется на тот же срок, если соблюдены нижеперечисленные условия: …». При этом стороны часто сталкиваются с вопросом о количестве возможных продлений на основании такого пункта.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 04.06.
2018 № Ф04-1007/2018 указал, что если условиями договора установлена возможность пролонгации сделки на определенный срок, но не определено число продлений, то возможна только однократная пролонгация договора.
После стороны смогут либо прекратить правоотношения в связи с истечением срока либо возобновить действие договора на неопределенный период в порядке, установленном ч. 2 ст. 621 ГК.
Образец договора аренды с условием о пролонгации размещен на нашем сайте.
Скачать образец
- Контрагенты достигают согласия по вопросу продления сделки на новый срок. При этом стороны свободны в выборе способа оформления достигнутого соглашения. Они могут:
- заключить новый договор;
- оформить дополнительное соглашение к уже существующему документу.
Использовать готовый образец для пролонгации договора аренды путем оформления дополнительного соглашения следует с осторожностью, поскольку неточность формулировки может повлечь вовсе не те последствия, на которые рассчитывали стороны.
Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений
Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.
В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?
Что нужно прописать при продлении договора аренды
- дату подписания соглашения, а также его номер (если квартира снимается годами, соглашений о пролонгации может быть несколько, у каждого будет свой номер);
- номер и дату основного договора, к которому прикладывается это допсоглашение;
- реквизиты сторон (имя, фамилия, отчество, паспортные данные, адрес регистрации, также можно указать дату рождения);
- срок действия соглашения о пролонгации;
- изменения в основном договоре или их отсутствие;
- если меняется один или несколько пунктов, прописать, что остальные остаются в силе;
- день, когда соглашение вступает в силу.
Срок действия договора без регистрации
Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.
Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.
Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.
Заключение отдельного дополнительного соглашения
Если в целом взаимоотношения устраивают, но нужно что-то поменять, желательно оформить дополнительное соглашение. В нём обычно указывается то условие, которое претерпело изменения. Например, это может быть цена или же отказ арендодателя от штрафа в случае просрочки оплаты.
В 2020 году пандемия коронавируса сильно изменила экономическую ситуацию в целом. И особенно сильно это ударило по бизнесу. Деятельность в торговых центрах приостановлена. Сфера обслуживания находится в глубоком кризисе. У предпринимателей нет доходов. И средств на арендную плату тоже не хватает.
Правительство предложило арендодателям пойти навстречу малому бизнесу. В целом есть 2 варианта:
- отсрочка по оплате на период самоизоляции (нерабочих дней).
- предоставление скидки арендаторам на период до 1 октября 2020 года с возвращением к обычному уровню оплаты в последующем.
Основной причиной, по которой договор аренды заключается на срок не более одного года, является нежелание контрагентов регистрировать договор в Росреестре. В силу этих же причин многие боятся предусматривать в договоре условие автоматического продления в случаях, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть договор аренды.
На самом деле автоматическое продление не продлевает сам срок первоначального договора. Оно всего лишь продлевает те же арендные отношения на следующий год, то есть фактически создает новый договор на прежних основаниях.
Таким образом, с целью пролонгации договора, не предусматривающего автоматического продления, либо заключается соглашение о продлении срока аренды, либо заключается новый договор аренды.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Продление краткосрочного найма
При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.
Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.
Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.
При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.
Продление договора аренды
- если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
- если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
- если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).
- в устной форме, если и арендатор, и арендодатель – граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в качестве юридического лица;
- не зарегистрирован в Росреестре, так как госрегистрации подлежат контракты со сроком действия более 1 года.
Правильно ли указан срок аренды 11 мес. В договоре аренды?
Корректно ли в договоре аренды нежилого помещения (договор ИП с ИП) прописан срок аренды? Наш арендодатель прописал 11 мес. с пролонгацией, чтобы не регистрировать договор в гос. органах и объяснил, что это законно. Так ли это? По смыслу, НАМ нужен бессрочный договор.
5.СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
5.1. Договор вступает в силу с момента подписания, и действует в течение 11 (Одиннадцати) месяцев.
5.2. В соответствии с п.2.ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
5.3. Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий Договор, письменно уведомив Арендодателя не менее чем за 60 дней и уплатив арендную плату за время фактического пользования Помещением.
Большое спасибо! Мнения 3 юристов совпали.
Почему договор аренды заключают на 11 месяцев с автоматической пролонгацией
Поскольку ст. 190 ГК предусматривает исчисление сроков не только в месяцах, но и в днях, то и в арендных сделках стороны могут предусматривать пролонгацию срока как на 11 месяцев, так и на количество дней, не превышающее года (например, 360). В обоих этих случаях продленные договоры не будут подлежать регистрации.
- предметом выступает земельный участок и сделка заключена на срок до года (п. 2 ст. 26 ЗК);
- договор аренды зданий и сооружений заключен на срок до года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды нежилых помещений заключен на срок до года (п. 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда «О государственной регистрации…» от 01.06.2021 № 53).
Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)
Срок не является необходимым условием договора аренды помещения. Если он не определен в соглашении, то считается, что договор заключен на неопределенный период и госрегистрации не подлежит (п. 11 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
- Точное указание реквизитов недвижимости, представляющей собой объект договора — п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ гласит, что если описание помещения не дает возможности однозначно идентифицировать объект, то договор будет считаться незаключенным.
- Стороны, участвующие в сделке, арендодатель и арендатор, их наименования и реквизиты должны быть четко прописаны (ст. 432 и ст. 606 ГК РФ);
- Величина арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Договор Аренды Нежилого Помещения На 11 Месяцев С Пролонгацией Образец
Срок аренды помещения по договору составляет 11 месяцев. По истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на продление договора аренды или на последующую покупку помещения.
Арендатор обязан не сдавать помещение как в целом, так и частично в поднаем (субаренду), не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), не передавать любым другим способом помещение или часть его в пользование третьим лицам, не использовать право аренды помещения в качестве залога или вклада в уставный капитал третьих лиц, не заключать каких-либо сделок, результатом которых может явиться возникновение имущественных прав третьих лиц в отношении помещения или его части, без письменного согласия арендодателя.